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华亿平台app-影响房价走势的因素有哪些?新机场能否助力楼市起飞?

2020-01-11 13:54:02    

华亿平台app-影响房价走势的因素有哪些?新机场能否助力楼市起飞?

华亿平台app,大兴新机场预计明年投入使用,从2013年公布选址至今,大家对新机场如何影响房价走势愈发关注,和首都机场的对比必然少不了,今天就简单分析一下我对这件大好事的一些拙见。

机场建成前

那是2015年的冬天,刚刚学会开车的我,沿着京开高速一路哼着小曲,不知不觉中跨过永定河到了大固安,此行的目的就是去某某城项目拿户型图,车还没挺稳,路边攥着一大把传单,西装笔挺的置业顾问就一拥而上了,我只记住了两句话,“大哥来看房吗”,“大哥看完这个再去看看我们的项目好吗”?

走进售楼处惯例是销售教科班似的话术,“我们这个项目过河就是北京大兴,从这开车到南三环40分钟,还是未来新机场的辐射区,您路过的时候也看到了,进入固安有个建筑,这就是新机场的指挥中心,升值潜力不用我多说您心里也应该有数,现在首付可分期,下周未必是今天这个价了。”

机场运营多年后。。。

2011年4月的顺义马坡,同样是去踩盘,也兼顾着陪朋友选房的任务,基本上把那边当时在售的3-4个项目全都看了个遍。给我留下深刻印象的是,所有置业顾问在给我介绍项目的时候,都弱化机场的内容,如果你不追问机场在哪,距离项目多远,吵不吵之类的问题,甚至可以说是只字不提。然而对规划中的15号线却情有独钟,即使马坡和地铁有6公里的距离,销售仍然微笑着对你说,“我们项目的南侧有地铁,预计今年年底开通,交通非常便利。”

为什么机场建成前后,开发商在售卖房源时,话术会有如此之大的差异?其实很容易理解,买房的时候大家都比较关注房子和周边的想象空间,也就是所谓的配套规划。销售为了促成交,向购房人输出关于房子的附加属性观念,机场规划就是其中的一个加分项,加分项越多,自然而然大家就会产生兴趣;而机场建成了,购房人更关注房子的品质和居住的舒适度,这个时候销售为了促成交,自然而然要规避一些不利因素,机场的噪音影响显然是不愿被提及的。

机场对于房价有影响吗?

1.什么决定房价?

与其说机场对于房价有没有影响,不妨反推,首先聊聊决定房价的因素有哪些?我认为房价对于购房人来说是不可控的,怎么讲呢?玩过股票的人可能会有所了解,金融市场有两种风险,系统风险和非系统风险。

系统风险指的因为政治因素,经济变革,利率调整等不可控因素造成的金融风险;

非系统风险则指因为公司经营管理,投资选择,征信情况等人为可控因素变化带来的风险。

套用到房地产我认为也适用,房产政策,土地供应,银行信贷调整决定未来房价走势,属于不可控的系统风险,而买什么样的房子,挑选地段,户型,楼层等等是我们可控的非系统风险,我们尽量去改变可控制的环节,才能将不可控因素的影响降到最低。很显然,机场的建成与否无法决定房价的走势,但却能一定程度上影响我们的居住舒适度。

如果再分析13年新机场消息公布至今的北京房价,会发现无论顺义还是大兴整体的房价变化幅度在北京的确属于前列,新房土地供应增加,商业配套配建及完善,轨道交通的开通等等因素促使房价提上涨,是否由于机场原因这个还需要继续分析。

数据来源安居客

再来具体看机场附近区域房价的变化情况发现,虽然大兴和顺义整体房价涨幅名列前茅,但机场周边区域的房价放到北京整体市场来看,只能位居榜尾,这其中有区域内房源较少,样本选择有限的原因。但更多可以看到,无论是已经开通运营30年的老机场,还是从公布消息到即将落成使用的新机场,周边房价走势并未随“利好“出现大幅增涨,反而低于市场水平。

数据来源安居客

2.形成规模社区氛围的局限性

5-6年的时间天宫院,黄村,后沙峪,石门等地发生了天翻地覆的变化,土地供应增加,大品牌开发商扎堆建设商品房,以及地铁,商业,医疗,教育资源等不断完善,反观机场周边的发展并没有太大的改变,没有形成太多的生活社区,更多的还是一片荒凉,但这也是可以理解的,毕竟为了安全起见,机场2-3公里范围内不会有住宅房源,10公里范围内更是对建筑的高度做了限制。

这也可以解释为什么司机都爱去机场趴活,到机场有连环单不说,因为绝多大数乘客到达目的地都至少距离机场二三十公里起步,对于司机来说受益是有吸引力的,假设都在机场居住,考虑高速费用和油钱成本,也不会有这么多司机去抢机场的单了。

所以没有形成一定规模的人气生活聚集区,不会对机场周边住宅的房价有直接刺激作用。

3.间接受益的区域影响有限

大兴南部板块天宫院,庞各庄,亦庄,包括顺义的一些区域,被公认为机场的辐射区和间接受益板块。我觉得未来会承接部分在新机场工作人群的居住需求,租金或许会有影响,但和房价并没有太多的关联,理由是从距离来看以上居住区基本到机场都有20公里起步的距离,且形成了自己的成熟商圈及居住氛围,机场的居住需求对房价影响有限,这一点可以参考南四环南苑周边和顺义区域内二手房价格情况,并横向和南四环内及昌平区域价格对比,单价处于劣势,在这不过多赘述。

4.降低居住舒适度

购房过程中噪音影响会对房源的出售价格有一定影响,也就是我们通常说的买房不利因素,打个比方临高速或主路的房子,无论是新房还是二手房,价格和售卖周期都会受到一定影响,要比同小区中间和远离道路的楼栋便宜。

有朋友会说可以把窗户封死,做三层玻璃,常年关着,再安个新风系统,这招固然管用,但是如果将来您考虑为孩子置换学区或改善交易,看房人关注点更多是影响居住的不利因素,这也是为什么我们在远离机场的区域看房的时候,突然看到飞机经过,不由自主的会问销售机场有多远,不会有噪音影响吧?

也会有人说噪音因人而异,睡眠轻就别买机场周边的房子,这个我很赞同,哥们儿从小寒暑假在姥姥家住,旁观就是铁路,照样无惧噪音,该睡睡。但前提一定是长期养成习惯才能适应噪音带来的影响,试问有多少人从小生活在飞机场,火车道,高速边上?在您买房的时候也一定不会首选考虑这样的房子,所以机场对二手房的价格反而会起一个负作用。

5.对交通路网,就业产生积极作用

机场的建立会促使交通路网,轨道快轨的完善,这一点是毋庸置疑的。另外,大兴新机场80%的占地面积在河北廊坊,会为京津冀尤其是环京区域提供更多的就业机会。

为什么在机场附近置业?

当然,我们说了这么多弊端,在当今市场环境中,有没有机场置业的了?答案肯定是有的,工作性质经常出差的人群会考虑机场周边置业,比如企业老板,名人明星,在公司需要经常跑业务开会的职工等等,选择机场周边买房,可以大大缩短工作的通勤时间。

另外,机场的建成,会有大量的岗位招聘需求,促进就业,也会产生部分购房需求。

顺义板块介绍

综合上述需求,如果在机场周边置业,选择顺义无疑是最合适的,无论是在望京,五道口,上地等区域上班,住在这里都是可以考虑的,对比周边昌平区域,这里的人口密度更小,房价也相对低一些,目前顺义二手房均价4万出头,今天就给大家介绍一下地铁15号线沿线有哪些关注度较高的二手房小区。

热门小区点评

1.地铁15号线顺义,石门站

代表小区:万科四季花城,红杉一品,中海国际公馆

小区位置示意图

小区价格

中海国际公馆

中建国际城属于顺义城区最新的二手房小区,2016年建成,如果对小户型感兴趣,可以看看中建国际城,主打70-90平的小户型产品。而二期产品命名为中海国际公馆,是以大户型为主,中海开发,自持物业,市政集中供暖,小区大部分是10层左右的小板楼,1梯2户,86平的南向2居,130平的南北3居,380万起步。

小区实景图

小区地上地下都有车位,大门外围目前停的车也比较多,停车位非常充足,园区内可以看到电动车充电桩。虽然不是人车分流设计,但功能区域清晰好找,垃圾处理区,活动区域,物业办公地点会有牌子标识。从小区环境来看,打理的还是不错的,楼间距目测来看还是比较合适,采光不会有太大问题。

小区环境

缺点:房源未满五,税费较高,小区距离地铁稍微有些远,约2公里距离。

万科四季花城

顺义老城主要指的是顺义区政府附近,地铁石门,顺义两站覆盖的区域,生活配套完善,商业配套有新世界百货,奥莱,国泰,隆华购物中心,医疗有顺义医院,顺义中医院,教育的话,区域内也有多所幼儿园和学校分布。

这边大部分为回迁房和已购公房,新一点的商品房较少,万科四季花城属于顺义城区开发比较早的商品房小区,出北门就是石门地铁站,目测也就100米的距离,东边隔条马路就是奥莱,这个小区也是城区一带体量较大的社区了,43栋楼,2600多户,光户型就有200多种,从60多平的一居到140多的复式,洋房都有,八九十平的2-3居是这个小区的主打户型,纯南和南北通透的房源比较充足,还有4栋东西向的楼,价格略低一些,并且小区是万科的物业,别看已经建成十余年,管理还比较严格,陌生人出入需登记。

小区实景图

缺点:小区为06年的房子,且出房较少,从价格来看,和周边次新中海国际城,红杉一品相比没有太大优势,园区内车位紧张,地上停满了车,部分楼栋不带电梯。

红杉一品

小区位于石门地铁站东南约800米的距离,住总开发的项目,小户型房源较多,60平的南向1居总价300万出头,也有87平的通透2居和89平紧凑3居,总价在330-400万之间,大户型房源主要是112平的大3居和168平的4居。出房较少,单价反而比小户型还要高,总价在550-740万之间。西侧就是刚才介绍的万科四季花城,所以生活配套非常齐全,学校为仓上小学和仁和中学,小区楼间距很大,物业管理相对万科没有那么严格,但是小区环境很好,还带水系,是顺义城区为数不多的人车分流小区。

小区实景图

缺点:小区没有120-160平之间总价500万档位的户型,同小区过渡置换难度大于周边小区,和区域内其他小区相比,60平1居和80平2居户型相对来说不太方正,有一些浪费面积,略有瑕疵。

2.地铁15号线后沙峪站

代表小区:中景江山赋

小区位置示意图

小区价格

中景江山赋

顺义区域相对有品质的项目就要算中景开发的江山赋了,江山赋这个项目09年开盘,一期开盘时的均价1万2起,目前二手房均价在5万6左右,主力户型以97平的大两居,总价580万左右,以及总价1000万以上的150-200平三居、四居为主,总体来说,南北通透,无面积浪费,和周边小区相比优势明显。

小区实景图

小区里做到了人车分流、垃圾分类,虽然是冬天,但是园林看着也还不错。需要刷卡才能小区,进单元门也需要刷卡。一梯两户,南北通透的板楼。

小区实景图

和业主聊天可以感受到大家对物业的口碑还是不错的,从我在小区半小时内看到的细节是,到处可见工人在收拾垃圾和给植被浇水。

小区北侧,就是北京著名的贵族学校鼎石国际学校,很多业主孩子在这里上学,该小区的租金水平也是明显高于周边其他小区,两居能租到8000多的价格。

小区租金示意图

缺点:如果非要说缺点的话,我认为无论是从单价还是总价来看,略贵于顺义其他住宅小区,但一分钱一分货,小区品质可以算是顺义中上级别。

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